地产大佬掀起降价潮 买房必赚怪圈终打破

　　田新杰

　　“越限购的城市的房产你越得去买”，华远地产董事长任志强(微博)的这句话话音未落，上海、北京、深圳等限购最严的一线城市，却掀起一波史无前例的降价退房“风暴”。

　　不约而同玩了一把心跳的，则是之前被舆论认为最有抵抗力的地产大鳄们。一线城市、一线地产商，为什么是它们？

　　10月21日前后，降价风暴上海，根据已披露的降价楼盘统计信息，涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣。

　　上海之外，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价。

　　这波降价潮之前，市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市，虽有楼盘促销的小幅优惠，但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期，在限购令下，一批刚需者进入了市场，在上海这波降价风暴后，他们沦为“退房潮”的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒，同时要求开发商退房。

　　另一方面，在限购、限贷政策面前，“理论上”最早撑不住的应该是中小房企，但出乎市场意料的是，此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产(00960.HK)、中国海外(00688.HK)、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。

　　“买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。”同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了约10年的中国楼市来说，这可能是个历史性的时刻。

　　但凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理尹新民直言：“降价及退房，可能只限于年底前，年关后的市场可能是另一番熟悉的景象。”

　　一线城市普降

　　上海无疑是限购最严格的城市之一，但上海这次降价、退房也是最凶猛的。

　　“从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅，从中海御景熙冉的公寓到长泰西郊的别墅，都出现了全面下跌，其中跌降最大的中海御景熙岸别墅降幅高达43%，市中心的香溢花城跌幅也达32%，足见此轮房价下跌之惨烈。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

　　之前，所谓市场专家们就远郊先降，还是中心先降，豪宅先降，还是低价房先降，争执得不亦乐乎。但此次风暴同时席卷远近高低，大出舆论预料。

　　上周四，一位接近上海龙湖的人士发出“号外”：“龙湖好望山项目此次优惠房源只剩两套大平层，今晚7点之前信息有效，拿着现金去可以直接签合同。”

　　龙湖地产成为此次降价“风暴”的焦点之一。在上海市场，龙湖好望山预期售价2.7万元/平米，优惠价平层公寓1.5万元/平米；龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米，优惠后精装公寓1.2万元/平米起，相当于7折。

　　龙湖地产一位人士向本报记者表示，鉴于华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，降价是为有效激活并抢占市场。

　　龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。“为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。”

　　龙湖之外，中海地产是另一个降价“明星”，旗下中海御景熙岸，前期公寓成交均价2万元/平米——2.2万元/平米、别墅3万元/平米，优惠后一律均价1.7万元/平米，公寓相当于8折，别墅相当于5.8折。

　　上海之外，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价，伴随着大幅降价的还有前期业主维权和抗议。

　　统计显示，上周深圳一手房共成交455套，环比下降13.8%；成交面积3.79万平方米，环比下降11%；一手房成交均价为17787元/平方米，环比下降2.2%。

　　大鳄不差钱，为何先降价

　　这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企，从财务数据看，他们显然不是最缺钱的那一类，甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企，却还没有动静。

　　掀起这波降价“风暴”的几乎是清一色的地产大鳄，包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。

　　无论从这些降价企业的财务数据和业绩看，还是业内人士的观点分析看，他们都不是最缺钱的那部分企业。

　　有资深分析师表示，龙湖地产目前财务状况稳健，截至6 月底手头现金约126 亿元，其中只有4 亿元为受限制现金，因此自由现金流充足。回款率方面，今年上半年销售的183 亿元中，集团已回收171 亿元，回款比率高达93.4%。

　　“尽管整个行业于下半年将面临回款率低于上半年的情况，但预计龙湖全年的回款率将达80%，而集团下半年将减慢买地步伐，估计目前手头现金超过100 亿元。”

　　龙湖方面披露，代号为“抢收华东”的促销行动在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开，以限时团购策略推出近1000套房源，在五天内的认购金额接近20亿元，销售率约为90%。

　　不差钱却率先大幅降价回笼资金，龙湖地产葫芦里卖的什么药？

　　凯盛经略的尹新民分析，在市场波动预期日益强烈的调控背景下，维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务，利润率退居次席甚至更靠后。

　　但这些地产商为什么选择现在降价？

　　国际投资评级机构穆迪发布的最新报告指出，大部分中国受访地产商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。截至2011年6月，内地开发商持有总现金规模达1910亿元。

　　“问题在12个月之后。以目前的调控基调，12个月后的市场，仍不容乐观。”尹新民直言开发商的担忧，作为大型房企，无论资金链还是业绩等各方面，计划性更强。为了应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备。同时也存在部分企业年底冲刺今年全年销售额的因素。

　　而之所以选择一线城市项目率先降价，尹新民分析，除了一线项目单位面积回笼资金量大的客观因素外，企业在二三线城市后期将有更大规模的项目投入，是区域战略选择的一种表现。

　　种种迹象表明，如龙湖等大型房企的资金安排一般周期较长，越来越多地产大鳄鉴于政策调控短期内难以逆转，纷纷选择提前降价回笼资金，有备无患，以防资金链真出现紧张的时候，来不及降价。

　　近日，一家知名上市房企庞大的信托融资受到外界质疑，该公司内部人士透露，管理层最头疼的并不是眼下外界的质疑，而是这些信托融资在12个月、18个月、24个月不同周期到期后，如果市场依然难有起色，届时将危机四伏。

　　但也有专家分析，大型地产先降价或在于看多后市，此番砸盘，意在收集中小地产商手中筹码，以待反弹。

　　年底之后，尚能战否？

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响一部分购买力，是导致目前需求不足的主要原因。

　　“年终开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能新贷还旧贷。短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮中来。”

　　新一波降价潮的大门，已经被上述这些大型房企的降价“风暴”打开。更大规模的降价或在短期之内蔓延，更多房地产企业和项目加入降价“大军”的趋势正日渐明显。

　　但悬念依然存在，业内人士普遍认为，降价周期和价格底部仍有待确认。

　　SOHO中国董事长潘石屹(微博)并不看好限购状态下的降价效果。他认为在限购情况下，房价的下跌对房价成交量的影响，比起没有限购的情况要小很多。

　　“在限购下房地产市场扑朔迷离。开发商从心理上，总觉得限购迟早会取消。”潘石屹透露，在此前政府召集包括他在内的人士开会时，有关政府负责人明确提出，开发商不要对限购政策短期内取消抱任何希望，限购政策一定是长期政策。

　　薛建雄提醒，楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将阴跌。不过，从中长期来看土地成本和建安成本都在大幅上升，随着经济增长购买力也将大幅上升；短期的房价调整，只是上一轮上涨过快的泡沫被挤除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦银根和楼市调控政策放松，房价可能重新迎来新一轮上涨。

　　对于这个问题，多数业内人士表示，进入2012年初，大规模大幅度降价持续的概率并不高。和往年一样，多数企业会选择在年初观望，确定政策环境和市场环境的走向再展开全年的战略部署。

　　而对于拐点，尹新民认为，真正的拐点是一二手市场整体的变动，是突发型的市场变化，一种非计划性的大面积降价才可能是拐点，具有不可控性。而目前的降价，多为大型房企出于自身战略需要进行的计划性促销回笼资金，真正的拐点为时尚早。

　　不过，地产大鳄这波计划性降价，进一步冲击了资金链真正存在危机的大量中小房企，个别房企计划性降价诱发的市场整体层面降价正在悄然形成。

　　上海本土的一家中型民营房企营销人士向记者透露，“对这几家大型房企大幅降价的效果，老板极为关注，正在筹划旗下楼盘的降价跑量，顺利的话，很快就会实施。”

　　“这样的降价则属于非计划性，并非开发商等市场力量主观可以控制，一旦蔓延，也就是真正的拐点了。”尹新民直言。

　　眼下最大的悬念在于，2011年的年关还剩两个多月时间，两个月过后，进入一个新的企业销售周期和银行信贷周期，企业降价的动力是否依旧？