房企库存量激增透露出什么信号

　　李文龙

　　记者李文龙随着天气转暖，一线城市楼市成交量似乎走进了“春天里”，出现了不同程度的回升。但陆续公布的上市房企年报则显示出，开发商的销售压力依然有增无减。截至3月31日，A股市场74家披露2011年年报的上市房企存货高达7230亿元，比上年同期增长43%，同时负债超过8000亿元。

　　业界人士分析，开发商库存量大幅攀升表明供需关系已经彻底逆转，在过去投资炒房的“黄金时代”里，房价上涨造成投资性需求无限放大，曾经支撑起了成交的非理性繁荣。但是当前，体量较小而且收入水平有限的刚性需求成为市场里的绝对需求群体，有效购买力已经大为减少，而房价迟迟不肯大幅下跌，更是制约了刚需入市。需求与供给的一减一增显然使得开发商的销售压力越来越大。

　　在过去几年楼市成交火爆行情中，购买力较强的购房者大多手中已有住宅，加之保障性住房分流了部分需求，以租代购观念逐渐兴起，短期内楼市供大于求的状况还将持续。而且，就在楼市新政出台的2010年，开发商曾经大规模拿地，地王层出不穷。按照住房建设周期，一个开发竣工的高峰即将到来。按照商品价值规律，当庞大的供给遭遇有限的需求时，必将拉动房价进一步下行。

　　房企库存激增也意味着，楼市调控政策正切实发挥着立竿见影的作用。由于我国商品房领域已经彻底市场化，对房价缺乏直接打压手段，也不可能再回到计划定价的时代，只能通过限购、限贷等政策，影响开发商的销售量和资金流，进而倒逼开发商采取降价行为。负债率的上升以及库存压力，正迫使越来越多的楼盘加入降价促销的队伍。

　　有观点认为，随着楼市调控进入下半场，市场普遍期待调控政策能够“突围”。限购、限贷作为行政性手段，尽管抑制投资行之有效，但长期来看容易对改善性需求造成误伤，也不利于买卖双方在动态博弈中寻找到量价平衡点。今年以来，为了更好地支持自住型购房者，许多银行对首套房贷已进行了微调。

　　值得注意的是，市场下行中一些五花八门的促销手段开始出现，深圳的某些楼盘打出了“代垫首付”的促销招牌，北京莲花池公园附近的一处楼盘广告牌上赫然写着“降价有补偿、退房无理由”几个大字。这些举动表明，在许多开发商眼里，投资价值仍然是最赚人眼球的卖点，住房投资的观念依旧根深蒂固。在这种背景下，只有稳步推进房产税改革试点，以较为市场化的税收手段代替限购等行政手段，才是抑制投资之风卷土重来的治本之策。

　　过去一年被称为调控最严厉的一年，尽管一些龙头房企仍然取得了不错的销售业绩，但是负债率也大幅上升，并且出现了明显的业绩分化，资金腾挪乏力的小型开发商不得不出售项目或资产。上海联合产权交易所的数据显示，房地产业是当前产权交易最为活跃的板块，共有海南新东方、上海和济等11个开发商出售项目或者股权。随着楼市调整加剧，房企之间将掀开“大鱼吃小鱼”的并购大幕。房地产业版图重构有利于楼市稳健发展，走进以品质而不是以投资价值定价的时代，走进以需求为定价基础而不是供给者单边定价的时代。

　　业界人士分析，当前正值置业旺季，刚需们经过长期的观望后跃跃欲试，开发商也在库存压力下着手以价换量。成交小幅回暖是政策预期已经稳定、房价回调以及首套房贷优惠等因素共同作用的结果。目前成交量大的楼盘多数是降价幅度较大的楼盘。北京中原地产数据显示，3月份北京楼市成交均价相比去年一季度下降了

　　12.6%。而房价的这一轮下跌属于“补跌”，是房价中泡沫部分被挤出的表现。虽然房价继续回调存在着较大的阻力，开发商仍未大幅度、大规模降价，但降价的通道其实已经打开。

　　近日，国务院总理温家宝在福州主持召开四省（市）经济形势座谈会时，再次强调坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。在调控基调不变的趋势下，当首套房置业者成为市场需求主体时，只有降价到位、性价比高的“刚需盘”才能获得青睐，否则成交继续回升的后劲不足，市场很可能会陷入新一轮观望。因此，有专家建议，房企未来的最大风险不在于紧绷的资金链，而在于日益攀高的库存量。只有销售才能盘活资金链，开发商应及时对经营模式和销售策略作出优化调整，尤其要改变定价机制。