北京高端住宅冰火两重天 涨价难成主流

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　 今年高端住宅的零开盘被4月入市的金茂府和冠城大通澜石两个项目打破。值得关注的是，金茂府的价格较之前每平方米上涨了5000元之多。而冠城大通澜石则以46000元/平方米低价入市。

　　 事实上，金茂府的逆市上涨并非高端住宅市场的主流，大多数高端住宅仍需降价以换取成交量。

　　部分项目低开高走

　　 今年4月入市的金茂府和冠城大通澜石呈现出迥异的价格走势。位于朝阳区太阳宫的冠城大通澜石开盘价为46000元/平方米，与其周边在售的5万元/平方米的高端住宅相比，属于低价入市。而金茂府此次开盘的定价则比上一期每平方米上涨了5000元，达到55000元/平方米。

　　 “难以相信金茂府会上涨这么多。”一位业内人士向记者表示，金茂府可能是定一个价格的上限，以便根据销售状况灵活变动价格。

　　 据了解，4月份开盘的这期金茂府还处于认购阶段，由于高端住宅总价比较高，一般购房者都是陆续付款到一定比例后，才会换签。

　　 目前，涨价的公寓豪宅项目还有建邦·礼仕阁、保利中央公园等，4月上述两项目每平方米报价分别上涨了3000元和2000元。

　　 “不少高端住宅都采取低开高走的策略，而普通住宅则基本持续低开。”亚豪机构总监郭毅向《华夏时报》记者表示，去年开盘的高端住宅基本都以低开为主，金茂府就是其中之一。因为销售情况比较好，所以再次开盘就会低开高走。而冠城大通澜石本来打算去年春节后入市，但由于产品改造等原因，一直推迟，其定价比周边项目低，属于低开项目。

　　 亚豪机构统计数据显示，4月，北京在售公寓豪宅项目中，12个项目的套均成交总价超过了1000万元，包括合生·霄云路8号、长安太和、御金台等，项目量比上月多了3个，这12个项目累计成交62套，与3月持平，成交均价为52097元/平方米，环比3月上涨6.6%。

　　 郭毅表示，目前价格上涨的高端住宅主要分为两类，一类是持续热销楼盘，项目前期通过走量回收了大量的现金流，且形成了良好口碑；另一类是仅剩少量房源的项目，如钓鱼台七号院、凯迪尚府等，且多为“楼王级”产品，总价比较高。而据记者了解，今年，单价在13万元/平方米以上的钓鱼台七号院尚未有成交记录。

　　涨价难成主流

　　 事实上，热销项目毕竟是少数，手中握有高端住宅项目的房企对于销售预期并不乐观。

　　 望京地王项目远洋万和公馆今年也将开盘。该项目是2010年远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下的，扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块，该地块以27529元/平方米的楼面价成为当时北京的单价地王。远洋万和公馆入市后将建成高端住宅，据报道，项目的入市价格超过6万元/平方米。

　　 但是，熟悉远洋地产的业内人士向记者表示，上述项目的销售情况难言乐观。

　　 亚豪机构统计数据显示，北京共有72个报价超过4万元/平方米的公寓豪宅在售，但在4月，仅有35个项目实现了成交，不及半数。共售出公寓豪宅352套，环比3月减少24.6%，同比2011年4月减少38.6%。

　　 另据链家地产市场研究部统计，在2012年内入市的价格在35000元/平方米以上的12个项目中，零成交项目占了7个，高端项目整体签约率仅为4.05%，与年内新入市项目14.73%的整体签约率相比，整整低10个百分点。

　　 因此，正如中原地产研究总监张大伟所言，高端住宅涨价并非主流。

　　 数据显示，位于东三环的瑞安君汇雅居3月份成交均价为56959元/平方米，4月份成交均价则为53932元/平方米，价格环比下跌了5.3%，而其去年12月开盘的价格为66000元/平方米。项目签约率为28%。

　　 位于顺义的鲁能7号院最近新推的二期“溪园”，价格也未出现上调，预计均价为10900元/平方米，取得不错的销售业绩。该项目位于顺义新城核心位置，规划面积约80万平方米，鲁能7号院营销负责人介绍，该项目以低密度花园洋房、别墅为主，容积率仅1.1，属于典型的低密度生态大盘，园林改造由星河湾园林团队主持。

　　 此外，上海、广州等地的部分高端住宅出现了20%的降价幅度，销售业绩则出现大幅反弹。

　　 郭毅表示，2010年高价拿地的房企比较多，这些地块在今年会陆续上市，因此，今年高端住宅的供应量相对较大，而客户群又比较少，竞争激烈。