世茂股份：播种商业地产的春天

　　世茂股份今日发布2011年中报，11年上半年公司实现营业收入32.48亿元，同比增长78.95%；实现营业利润7亿元，同比增长30.08%；实现归属母公司净利润4.81亿元，同比增长74.65%，每股收益0.41元。

　　公司业绩基本符合预期，毛利维持高位

　　业绩基本符合预期，营业利润增长幅度低于营业收入主要原因是公司去年同期物业的公允价值变动增加了一个多亿，而本期未重新评估公允价值。归属母公司利润增长较高的原因一个是本期结算的北京工三项目毛利率较高，另一个原因是本期少数股东权益大幅减少，而去年同期结算收入大部分来自于公司持股仅50%的南京项目。在分业务方面，商业地产上半年实现合同销售额为28亿元；百货方面，目前世茂百货分别在沈阳、福州、烟台、芜湖开业经营4家门店，下半年将增加北京工三百货店；世茂广场方面，上半年新增了昆山世茂广场，目前运营的有6个世茂广场；影院方面，年内将会增加至10家影院；世天乐乐城上半年新增两家，目前持有四家，年底加到10家的规模。

　　公司二季度供货断档，下半年销售可期

　　公司上半年合同销售额为31亿元，销售面积10.7万平米。上半年销售主要由北京、常熟、杭州等地商业项目贡献，进入二季度后，公司在商业地产供货方面有所断档，销售的主力主要是南京世茂滨江的住宅项目，由于限购等原因，该项目销售并不理想。报告期末，公司在手预收账款大约有25亿，预计这部分为公司未来锁定EPS大约为0.4元左右。进入下半年，特别是9月份后，公司商业地产可售货量上升较快，主要为厦门福建新里程项目、常熟项目，根据我们的实地调研，预计下半年厦门超高层项目将会热卖。我们认为公司有能力完成80亿的销售目标。

　　资金突围，加快布局与开发

　　公司资金方面，在手货币资金接近47亿，短期借款与一年内到期的非流动负债合计25亿元，短期头寸方面较为宽裕。

　　在净负债率方面，报告期末为33.35%，与其他地产公司相比公司财务较为稳健。公司一直以来在探索房地产基金方面业务，公司在八月份公告设立上海世茂汇天股权投资合伙企业，基金规模将不超过50亿元人民币，将用于公司下属房地产项目的投资、开发与经营。我们认为公司在金融创新方面的深入探索有利于公司在未来占据房地产金融制高点，也有助于公司在在未来REITs发行中抢得先机。公司自去年以来加快了信托融资的步伐，其信托成本远低于其他房地产开发公司，这源于公司百货与影院稳定的现金流，这也是我们为什么看好公司的部分原因。公司提高杠杆运作，其主要是想加快拿地与开发，我们认可目前公司的战略，加快商业地产的布局与开发。

　　盈利预测与估值

　　从国际比较经验的角度看行业的未来，我们更看好商业地产。公司自09年重组以来每年都在努力，目前公司各项业务均已步入正轨，未来增长可期。不考虑公允价值收益，预计公司11-12年业绩为0.9、1.21元，维持“推荐”评级。

　　

(作者:苏雪晶)