楼市五年晴雨表看武汉房价走势

　　■CUBN记者 刘末 湖北报道

　　涨涨停停、停停涨涨，这就是今年以来武汉楼市的基本步调。“限购令”虽然实施半年多了，但是大多数购房者希望看到的房价下跌却始终没有实现，房价就那么在“停一下，涨一下”中走过了今年的三分之二光阴。购房者和开发商都在暗自盘算着，武汉楼市拐点到底何时到来？

　　楼市：变则通，适者生存

　　自从2008年底楼市触底反弹后，武汉楼价报复性上涨了3年，正当在人们争论原因是“刚需”反弹发力还是受国家经济刺激计划作用时。楼市已经在“新国八条”、“限购令”、“加息”、“一房一价”等一系列宏观调控政策下发生了变化，折扣盘、特价盘开始层出不穷，开发商均在做着自己的改变，来适应瞬息万变的市场需求。

　　2007年的宏观调控经历了6次加息10次上调准备金率。在整个2008年间，武汉房企为了突围采用了一个直接的手段——果断降价。这一段时间是开发商果断自救的惨痛过程。

　　2008年初，万科在全国范围的大降价，引发更多的开发商担忧后市。一方面，是市场并未如之前房企们所预料的出现回暖，市场成交是每况愈下；另一方面，开发商在2006-2007年高价圈了过多的土地储备，如今必须依靠更多的资金来支付地价或者开发项目。而更为可怕的是，在当时，除了销售回款之外，开发商几乎没有其它的渠道可以缓解自身资金链的高度紧张局面。而严峻的事实告诉开发商，要活下去，当时最有效的手段只有一个，缓解资金压力，降价卖楼。于是，很多开发商顺势大降价。

　　2009年4月，武汉市场回暖，房企“自救”成功。专家认为，整体来看，在2008年这一轮市场大调整中，武汉的开发商已经充分表现出对市场的敏感度以及应对能力。经历房地产调控的“洗礼”，传统做住宅的开发商在2011年依然将目光投向被誉为“绿洲”的商业地产，纷纷致力于各大中心城市综合体的打造。

　　房价：五年翻番，或将滞涨待跌

　　提到楼市这五年的变化，有一个不得不提牵动人心的就是房价。据相关数据显示，2006年，武汉住房均价为3622元/平方米，而刚刚过去的8月第五周，据亿房研究网研究中心数据显示，上周，全市主城区在售楼盘268个，成交均价7729.91元/平方米，也就是说武汉房价经历五年发展，已经翻番。

　　其实谈到房价的变化除了市场供需主导之外，人们生活水平提升、经济的发展，住房品质的提升、各种成本增加对其都有影响。回顾2006年至2011年，武汉城市地位逐渐提高，经济飞速发展，武汉GDP总值已从2006年的2591亿元增长到2010年的5516亿元，增长约2倍多。2011年预计将突破6000亿元。于此同时城市居民人均可支配收入水平也从2006年12360元增长至2010年的20806元，2011年预计将达23000元也基本实现翻番。城市经济及居民收入水平的提高直接带来的就是对不动产的需求日益增加，而房价的涨幅也在预料之中。

　　回顾今年前8个月武汉楼市行情，有点让人如坠云雾的感觉：1月份旺销；2月份犯“春困”；3月份“限购令”实施，成交量大幅下滑；4月份延续低迷状态；5月份随着上市量增加，成交量走高；6月份成交量又走上万套高点；7月份价涨量减，主城区销售套数6026套，较6月减少1111套，减幅15.57%。而从最新的八月统计数据来看，成交均价和成交量均出现整体小幅上涨。分析人士指出这是近期不少楼盘加大优惠力度推出新房源，导致前期压抑的部分自住需求开始逐渐释放出来的结果。

　　2011年初秋，二三线城市限购五大标准地出台又带给楼市一丝凉意。随着房地产调控政策不断深入，房企融资渠道受阻，库存量不断攀升，调控下房企面临的市场环境已经日趋严峻，相当一部分房企在下半年很可能遇到更多“难题”。有专家表示目前武汉楼市已进入滞涨待跌状态。