野村中国首席经济学家：地产回落拖累经济

　　张智威

　　两年以来的调控终于遏制了中国楼市的涨势。房地产市场十年暴利时代也随之结束，很多房地产企业像绿城一样，将2012年的目标定位在“活下去”。2012年中国房地产调控面临更为严峻的考验。历史是否会重演，依旧让人心有余悸。此次调控是否还会像之前那样功亏一篑？中国经济能否摆脱房地产依赖？2012年调控政策将何去何从？2011年留下太多难解之题。

　　作为世界第二大经济体，中国经济2012年的走向无疑是世界关注的焦点。

　　展望2012年中国宏观经济，我个人倾向于比较悲观的判断。2012年中国的经济增长可能低于8%，全年平均值将可能为7.9%，这主要是鉴于全球经济前景仍笼罩在欧洲主权债务危机的阴影中。

　　2012年上半年中国经济将明显减速。从过去两个月来看，PMI数据显示，中国经济出现了一个比较明显的拐点。

　　如果经济增长真如预测的降到8%以下，这对中国经济来说将是一个不同寻常的现象。虽然跟世界很多国家相比，这还算是比较高的增速，但是由于经济增速下滑的速度比较快，相信2012年第一季度人们会明显的感觉到经济放缓。

　　因此市场预期央行会放松货币政策，2011年11月30日的下调存款准备金率就是一个开始——这标志着货币政策放松周期的开始。

　　在经济动能迅速降低的2012年上半年，我们预期中国人民银行将在一季度下调利率25个基点，还会削减存款准备金率200个基点。

　　未来，中国经济增长很可能受累于房地产的回调，而出现明显回落。同时房地产投资的急剧回落可能会对房地产相关行业（钢铁、水泥等行业）造成非线性的负面影响，从而拖累整体工业生产。

　　类似情况曾在2008年六七月份也出现过，当时房地产市场出现了拐点，导致相关行业明显回落。此外出口的放缓也会加剧对这些行业的非线性影响。

　　先行指标持续走弱

　　我们相信中国房地产市场可能已经出现了与2008年4月份类似的拐点

　　当前最担心的还是房地产行业。目前房价开始回落，最新数据显示一半以上城市房价环比出现了下降，新房开工和土地购买的数据在最近一段时间也出现了大幅下滑。房地产行业已经到了一个拐点时期。

　　首先，商品住宅市场正在经历一个拐点，我们认为未来几个季度房地产市场将持续走弱，而且投资增速的下降速度也可能加快。首先是因为房地产行业的各项先行指标（包括房屋销售、新开工面积和房价等）在最近几个月都在骤降，这些指标曾在过去准确地预期过商品住宅投资的明显下滑。其次，虽然保障房对房地产投资会起到很大的支持作用，但2011年年底到2012年3月份之前，保障房的增量投资将相对较小，因为政府已经实现了2011年建设1000万套保障房的年度目标。

　　目前的经济形势与2007年～2008年期间非常相似，当时房地产市场也因为政府的调控政策而经历了下滑期。2007年期间房地产市场的火爆促使房价飙升，而且也拉动了当年房地产投资迅速增长。随后政府推出了一系列紧缩政策，这些措施最终成功遏制房价上涨的势头。2008年4月份市场交易量出现负增长；同年7月份新开工面积同比下降；住宅投资同比增速从2008年6月份的38.2%下挫至11月份的10.6%。

　　我相信中国房地产市场可能已经出现了与2008年4月份类似的拐点。

　　如果真是如此，2012年商品住宅投资将迅速回落。房屋销售和新开工面积等先行指标都出现了和2008年相似的走势。另一方面，政府不太可能改变目前对房地产行业的紧缩政策。

　　预期2012年商品住宅投资将同比增长9%，这比过去十年来最低的年增长率——出现在2008年的14%还要低。之所以认为9%增长率的可能性较大，主要是因为目前作为房地产投资主力军的二三线城市将继续城镇化进程。

　　因此我对房地产市场前景持谨慎态度：第一，相信2012年的下行风险超过了潜在的上升机遇，因为房地产调控政策仍将从紧；第二，预期中的投资回落是发生在非常高的基数基础上：2011年前10个月房地产投资同比增长34.2%，我们估计其中商品住宅投资增长了24.2%。

　　后市谨慎乐观 保障房成最大支持因素

　　我们预期2012年二季度开始保障房投资将重新提速

　　在商品住宅投资增速下滑的背景下，保障房投资成为抵消其负面影响的关键因素。2011年3月政府宣布在2011年～2015年期间建设3600万套保障房的计划。最初的计划是 2011年和2012年各建1000万套，余下三年再建1600万套。房地产投资总额在2011年前8个月累计同比增长35.5%。官方数据并未公布其中分别有多少来自商业住宅投资和保障房投资。但我们估计保障房建设为此贡献了9.4个百分点，商业住宅贡献了26.1个百分点。房屋建设周期平均在18个月左右，这正是新开工面积下滑不会立即导致房地产投资减少的原因所在，但低迷的新屋开工率最终会拖累房地产投资的增长。

　　基于以下两个原因的影响，预期2012年一季度保障房的新增投资有限。第一，2011 年建设1000万套保障房的政府计划已在2011年10月份完成，因此接下去两个月不会有很多的新开工项目。第二，受寒冬天气因素影响以及地方政府资金紧张的影响，2012年一季度新开工面积很可能增长缓慢。一般而言，房地产建设在冬季往往会放慢速度，在北方尤其如此。

　　另外，卖地收入减少导致地方政府资金紧张。例如在2011年前10个月，四个一线城市的政府卖地收入减少了8%。比如，2011年一季度的保障房建设就进程缓慢，1000万套年度目标到3月底仅完成了10%。

　　我预期2012年二季度开始保障房投资将重新提速。由于领导人换届，中央政府应该会大力施压地方政府，要求完成保障房建设目标。估计2012年保障房投资对GDP 增长率的贡献将达到0.9个百分点，但各季度的建设进度可能会出现较大的起伏。此外要实现2012年房地产投资总额15.5%的增长，1000万套保障房必须按计划开工，使得保障房项目投资增长可以达到34%，从而抵消商业住宅投资的相对疲软。

　　尽管房地产在新的一年中所面临的形势比较紧迫，中国经济在2012年也存在一定的风险，但并不是没有好消息发生。目前来看，通胀方面出现了比较快的下滑，而且我们预测明年上半年通胀会继续下行，到年中的时候就会明显低于4%，在3%左右。通胀的回落会为政策制定者提供一定的空间来放松政策。而从消费市场来看，“十二五”规划已经提出了一系列雄心勃勃的改革，包括金融市场自由化和减少政府对国有企业的慷慨补贴。我们相信政府将会继续坚定地实施“十二五”规划，因此我们对于中国经济中长期的增长还是比较乐观。

　　作者为野村中国区首席经济学家