各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同，房价收入比根本不具备可比性。中国住房自有率高达89%，房价收入比哪能不高！不从国情、市情出发，一味地表态、承诺，以致把人人都要在大城市买房的期望值吊得很高，这样势必把人们的正常思维搞乱，楼市调控也难见效。

　　在关于房价的讨论中，理论的混乱是个突出的问题。比如，3—6倍的房价收入比被人们普遍用作“国际标准”，据此得出中国10—20倍房价收入比泡沫严重。可是却很少有人认真思考这种比较的科学性与合理性。其实，3—6倍的房价收入比只是世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)个人的研究结论而并非“国际标准”。

　　一、各国的房价收入比不具备可比性

　　各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同，房价收入比根本不具备可比性。联合国1998年对96个国家的统计结果表明，房价收入比范围在0.8—30倍之间，平均值为8.4，中位数为6.4。同是欧洲，西欧、北欧国家房价收入比只有2—3倍，而东欧国家高达25—30倍。为何不同国家房价收入比相差这样大？住房自有率高低是主要因素。西欧和北欧国家的住房自有率在30%左右，房价收入比自然低。而东欧国家的住房自有率高达90%，房价收入比自然高。中国住房自有率高达89%，房价收入比哪能不高！

　　二、住房自有率高低与人们的住房观念有关

　　中国是一个农业国家，对土地有一种天然的依赖，“安居乐业”是中国人根深蒂固的观念，拥有一套自己产权的房子是人生的头等大事。没有房子结不了婚；为了供楼有的人不敢要孩子；当孩子大了，又考虑为孩子买房。2011年央视春节联欢晚会反映借房结婚的小品《新房》获得热捧，剧中那句台词“房子不重要，有爱才有家”成为新的流行语。其实，在同样人多地少、住房困难的日本，早就明白“有房不是家，有爱才有家”的道理。年轻人租房借房结婚是再正常不过的社会普遍现象，其比例高达67.1%。就是在土地宽松的美国，租房结婚的人也占五成以上。电视剧《蜗居》被许多人认为真实地反映了民生问题。可是有谁理智思考过：如果像北京、上海这样的国际化大都市，参加工作几年的大学生都能买得起房，这些城市的人口会膨胀到什么程度？政府又如何解决急剧膨胀的人口住房问题？

　　中国人的住房观念是否应该改变一下？抑制房价的同时是否也应该引导人们尤其是年轻人理性消费？可是，目前在政府的楼市调控政策中很少看到这种引导。相反，我们看到的是一个又一个官员承诺一定要让百姓买得起房。让人们住上好房子是政府的责任，但住房政策的出发点，不仅要考虑应做什么，还要考虑能做什么。不从国情、市情出发考虑能做什么，而是只考虑应做什么，甚至迎合一些不切实际的住房要求，一味地表态、承诺，以致把人人都要在大城市买房的期望值吊得很高，这样势必把人们的正常思维搞乱，楼市调控也难见效。

　　三、用房价收入比来判断中国楼市泡沫存在几个误区

　　第一，房价收入比从来都不是一个群体的概念，而是一个个体的概念。就是说，你应该用这个比例来衡量你自己的购买能力，而不要去听别人来评价你所在区域的房子是不是贵。媒体常报道某些教授、局级干部叹息买不起房，他们买不起的实际是中心城区的房。其实，在价高者得的市场经济背景下，作为稀缺商品的中心城区住房，根本就不是中产阶级的消费对象。

　　第二，房价收入比偏高仅是极少数大城市。来自国家统计局的数据，2010年中国房价收入比为7.76，接近合理略偏高。但京沪深穗分别为17.4、15.4、15.6和9.9。导致一线城市房价收入比偏高的原因是城市发展的极不平衡。京沪穗深作为全国或区域政治、经济、文化中心和城市国际化的领头羊，吸引全国乃至世界高端人才和富裕人群聚集。这些城市的住宅土地供应是考虑常住人口进行计划配置，但人口迁移与房地产交易已完全市场化，这种矛盾只能推高房价。

　　第三，把中国的房价收入比与国际比较有一个不可缺少的前提，就是两者的收入比和建房成本比必须基本一样。比如，2008年美国人均收入约为中国的34倍，如果美国的建房成本也为中国的34倍，两国的合理房价收入比应该基本一样。可是美国的建房成本远没有中国的34倍，因为在土地、建材和人工三大建房成本中，美国只会人工成本比中国高得多，而且也只是中国的10—15倍。

　　第四，国际计算房价收入比所选取的房价是住宅套价，房价、面积和家庭收入都是取中位数，既计算一手商品房，也计算二手房和保障性住房。而欧美发达国家，二手房占市场总量的80%以上。而中国计算房价收入比选取的数据是只考虑一手商品房每平方米均价，在大城市已占交易半壁江山的二手房被排除在外。家庭收入也是平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。小学数学告诉我们，做数学题时必须统一单位。然而中国与发达国家比较房价收入比，如何进行计算单位的统一？货币购买力差异要不要进行统计调整？发达国家每年1.5%—3%的房产税要不要折算成现值计入房价？城市化水平和人均耕地的巨大差异导致的市场供需关系差异要按怎样的权数对房价进行修正？不对这些问题进行处理，就简单地进行数字比较，犯的不仅是经济学错误，更是小学数学错误。

　　作者系广东商学院教授    林文俏