房地产业正面临洗牌，至少会发生两大改变：一个改变是从简单的开发——把土地拿去卖，逐步地变成长期持有物业，而持有的物业一部分可能跟政府合作，转变成中高级的保障型住房；第二点改变是从商业开发和住宅开发分离的模式变成混合模式，跟城市化和地方发展更好地结合在一起

　　本刊记者 廖卫华 实习记者 谭古丽

　　6月20日，存款准备金率上调0.5个百分点，达到21.5%，逼近学界普遍认定的“23%”上限。这已是年内央行第六次提准。对于央行密集提准而非加息的行动，学界和社会各界反应日益强烈。央行何时会加息？下半年的通货膨胀形势如何？一线城市的房价会下调吗？

　　在惠州参加由天地源股份公司承办的天地源御湾东江经济论坛的间隙，著名经济学家、央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授接受《法人》杂志记者专访，就货币政策、房地产业走向、股市、个税改革等热点问题进行了解读。

　　“高铁改变中国，这个提法我要申请专利！”李稻葵在接受采访时首先强调了他对高铁价值的关注：“有了高铁后，从蚌埠到上海只需要2个小时，一天可以往返，高铁上有无线网络，可以现场办公。这样就会有很多人选择在上海一周上三天班，住在蚌埠。类似蚌埠这样的城市未来将会有更多机会。”李稻葵表示，今年的房地产市场正在出现格局性的变化，房地产价格大幅下降的前景不存在，但像过去每年20%左右的疯涨格局已经过去，预计一线城市房价会出现微幅下降，但高铁沿线城市房价竞争力将开始显现。

　　《法人》：今年以来，央行已经第6次上调存款准备金率。作为央行货币政策委员会的委员，您怎么看待央行的密集提准行动？目前属于敏感的加息窗口期，您觉得下半年会不会加息，能预测加息几次？

　　李稻葵：我自己不能代表整个政策决策层，只是谈谈个人的学术观点。首先我们要理解为什么要在过去六个月之内，加息的频率和力度会不如提高准备金率。因为到目前为止，中国经济备受国际金融界关注，整个世界尤其是发达国家，利率始终是比较低，出于他们自己的考虑，没有大规模的加息。只是在今年的三月份，欧洲央行第一次加息，在这个大背景下，如果我们迅速地加息的话，一定会引起国际社会投资界过多的关注，引起过多资金的流入，会使得物价进一步上升，会使得宏观调控，控制物价的工作难度更大。这个是背景。

　　现在情况不一样，两点不一样：一、通胀的预期在我看来明显比半年前要高，半年前老百姓琢磨的是3%还是4%，现在琢磨的是5%还是6%；二、世界各国都开始加息，或者考虑加息。比如欧央行加息了，英格兰银行不断地讨论，不断地辩论，我看不久的将来，也会加息。美国虽然现在没有加息，但我估计未来一年之内，美国会加息。美国一方面会加息，一方面会放松数量，美国的货币政策可能进入一个新的阶段，利率提高一点，但资金量很充足。

　　在这个大背景下，我个人认为我们应该考虑、研究加息，然后付诸于行动，对于我们下一个行动，应对通胀预期，调整通胀预期，防止较高通胀演变为更高的通胀，会有至关重要的好处。

　　另外还补充一个情况，现在由于很多金融机构资金比较紧张，贷款利率已经相当高——不是帐面的利率，是实际运用的利率很高——所以商业银行的实际的利差比较高的。这个情况如果适当调整存款利率对于商业银行的营利而言，不会有太多变化，所以我建议应该考虑，研究加息的进程，尤其是存款利率。

　　《法人》：现在不断地提准和加息，对房地产中小企业资金链产生很大的影响，下半年会不会出现局部洗牌现象，比如难以维系大量抛售？

　　李稻葵：房地产的问题，应从大格局考虑。第一，房地产影响社会的稳定，如果按照过去五六年那样，房地产的价格迅速上涨，它带来的问题不仅仅是经济层面，金融层面，最主要是社会层面的。它引起了社会上年轻人的不满，所以房地产这个行业必须调整，这是一个大格局。在这个大格局下面，我们看到年初以来，国家采取了一些相当严厉的措施调整产业发展方向。这件事是今年年初以来的房产政策，比现在的货币政策对房地产、对业内的影响要大很多。

　　在此大前提下，在相对收紧了银根后，毫无疑问对房地产业的重组起到加速作用。所以不久的将来，房地产行业一定会出现相当规模的本质性重组；第二也还体现在留在房地产行业的企业的融资模式、开发模式、运营模式，甚至是设计方案等都会有变化。

　　我觉得会有两大改变。一个改变是从简单的开发——把土地拿去卖，更多地变成长斯持有，相当一部分的房地产企业可能会逐步地变成持有物业，而持有的物业一部分可能跟政府合作，转变成中高级的保障型住房。第二点改变是从商业开发和住宅开发分离的模式变成混合模式，我想以后的房地产商可能会走大连万达的模式。这是跟城市规划结合在一起，在开发过程中把住宅性房地产加进去，这样就使行业中的房地产能够比较稳固，更有可持续性，还跟中国的城市化、地方发展的想法更好地结合在一起。

　　总之这个行业，房地产行业，现在是未来也一定会是“国民经济的支柱”，这一点不容动摇。但是，它跟国民经济需要调整一样会变化，房地产的结构也会变化，行为方式、融资方式都会变化。

　　《法人》：房价的问题大家一直最为关注，您认为一线城市和珠三角地区的房价会下跌吗？我们看到一些统计数据好像显示，成交量在萎缩，价格确实有所下降，现在是买房或卖房的好时机吗？

　　李稻葵：房地产行业市场现在正经历格局性的变化。大型城市，一线城市，限购这种政策，我估计会持续相当长的时间，但是限购政策的细节，肯定会调整。限购大型城市房价的政策，它会长期地存在，我估计这种一线城市的房价，不可能回到以前那样子，年复一年地两位数字上涨的态势，可能会出现比较稳定的情况，大幅度下降也不太可能，因为毕竟资金量比较充足，毕竟很多的二线城市、三线城市，甚至国外居民都想来这里生活。

　　那么，我关注的是什么呢，关注的是一些二、三线城市，还有城市规模扩大的潜力，尤其是高铁来了以后，高铁改变中国——我不知道这个口号别人用过没有，如果没有用过，我申请专利——因为高铁来了以后，把整个中国的格局打破，什么地方会涨，高铁沿钱的二三线城市会涨，比如我举个例子，蚌埠出了高铁之后，它离上海两小时，它这个地方的生活业务商业融入上海了，蚌埠一定会以此为卖点来吸引高端人才。比如说一星期跑三次上海，但是住在蚌埠。这个地方就是这么发展，这是高铁沿线的优势，所以我说这件事情，高铁会使部分的二、三线城市，人口会上升，城市化的速度会提高，也一定会带来房价的适当上涨，这个就值得关注的。另外，房地产里面的别墅，是极其高端的(房产)，资产价格会涨。国家如果按目前限购这个政策来控制土地的话，如果真要来广东或者来上海投资，他只能买一套房子的话，他一定会买供给量有限的，升值空间大的大型别墅。

　　《法人》：您认为个税已经沦为工资税在网上引起极大反响。现在个税法正在二审，您认为中国的个税改革该怎么改？

　　李稻葵：个税的问题，我跟同行们争论的根本一点就是，个人所得税一定要站在大格局来思考，那就是中国社会结构的改良，中等收入阶层的壮大，以及政府和百姓的良性互动关系。通过个税改革不仅要培育起我们的中产阶级，更重要的是，要让百姓与政府的工作，政府行为有个良性的互动，能够通过个税改革让百姓知道政府给我们办了很多事情，同时也让政府知道，我收了老百姓的税，我替老百姓服务。

　　现在企业和政府之间有这个互动，企业交税多了以后政府发一个锦旗——“纳税大户”，企业出问题了，政府会提供服务。但是个人没有，个人交了多少税，政府不知道，也不会给你发锦旗，假如我交多了我不敢讲，害怕别人说我收入高了，如果我碰到问题，我还没处说，所以中国现在的问题是政府提供了服务老百姓感觉不到，而老百姓总觉得交这个个人所得税是一个惩罚，是对我的惩罚不是对我的贡献的认可。

　　所以，我建议：要从整体上看将赋税降低，降低个人所得税对老百姓的负担，这是大方向。同时也要让政府给老百姓提供看得见摸得着的福利，不仅是警察破案，交通事故的调查，而且对于孩子上幼儿园，对退休养老，对孩子上中小学，要提供更加具体的看得见摸得着的福利，所以这种情况下，税赋降低，福利提高，老百姓才会更高兴的、更愿意地去交税，所以这是大方向，我们的同行大部分都不谈这个。

　　其实全国的个人所得税也没多少钱啊，不到五千亿，为了这点税闹得全社会不安，没必要。要利用个税改革，提高我们的社会凝聚力，改善我们这个社会的和谐度。

　　个税改革我提出三句话，第一，宽税基，不仅是你我劳动要纳税，资本所得，比如说炒股所得，也应该纳税，如果炒股亏损的话也应该是抵税；第二低税率，不是搞那么高的税率，老百姓不服，老百姓想是你要惩罚我，尤其是高收入者，好像我得了高收入，我是不光荣的，对社会没贡献，实际上高收入者一般来讲是对社会贡献更大的，对不对？第三点是既考虑家庭负担，也考虑生活负担，各个地区的生活负担不一样的，一刀切都是3000块钱我觉得不合理，各个家庭负担也是不一样的。

　　

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