庞大集团宣化汽车城土地违规 被指成经营隐患

　　冀东宣化汽车城土地违规事件，是庞大集团大量存在的瑕疵物业问题的一个缩影，并对经营构成重大隐患

　　财经国家新闻网记者 郝英

　　由“唐山市冀东机电设备有限公司”改制并更名而来的庞大集团(601258.SH)，是一家以汽车销售为主营业务的汽车经销集团，公司2011年营业收入554亿元，在当年全国的汽车经销集团销售排名中位居第二。

　　庞大集团近年来网点扩张速度飞快，而快速扩张的背后是企业的融资难与负债率高企，在这样的背景下，在网点扩张过程中如何能够降低成本，成为了企业不得不考虑的问题。

　　汽车销售网点的前期投入中土地成本高、占用资金量大，由此，违法违规使用土地就成了一些汽车销售企业难以抵挡的诱惑。

　　庞大集团招股说明书显示，截至2011年4月底，正在使用的“合法性存在各种瑕疵”的房屋建筑面积占到总量的52.83%，约为1955452平方米。上市后，庞大集团将部分瑕疵物业出售给了关联方，以规避风险，但截至目前，仍有部分瑕疵物业在上市公司名下。

　　瑕疵物业问题的存在将对企业经营构成隐患。在这些瑕疵物业中，庞大集团张家口分公司所在地的冀东宣化汽车城是一个典型例子。

　　外来和尚

　　在庞大集团进入张家口之前，冀东宣化汽车城所在地原本是张家口市宣化县沙岭子镇太师湾村沙岭子游乐场的场地。上世纪90年代，头脑灵活的太师湾村人看中了综合游乐场具有的商机，决定在村里建设一个游乐场发展第三产业，当地政府为了支持该项目，也进行了些许投资。

　　游乐场建成后，盈利的日子是短暂的。没过几年，由于经营不善，沙岭子游乐场不得不停止营业，而游乐场所占用的土地也一并荒废。据当地村民反映，这块地直到2007年仍大片被用于耕种。

　　2006年，宣化县决定建设沙岭子镇利平海世界项目，当年7月，太师湾村委会与张家口利平海世界开发管理公司签订了《土地转让协议》，协议约定，太师湾村将原来游乐场的土地出让给利平海世界管理公司，并约定于11月底前付清土地出让金。

　　双方签约后，项目却迟迟没有开工。知情人张先生向《财经国家周刊》记者透露，当初利平海世界管理公司看上了沙岭子游乐场这块地，但是因为土地面积大，自己的实力不够，所以拉了一个老板一起来运作此事。但是这个老板参与以后，很快就跟宣化县搞好关系，最后把拉他进来的人甩了，自己“吃”了这块地。

　　张先生称，这个人就是庞大集团的董事长庞庆华，而这块地就是现在的冀东宣化汽车城——庞大集团张家口分公司的所在地。

　　绕过招拍挂

　　即使如张先生所说，庞大集团“跟宣化县搞好关系”，拿地也是件麻烦事——需要遵循相关法律规定并履行严格程序。

　　《中华人民共和国土地管理法》第五章第四十条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

　　对于土地的流通环节，国土资源部以及监察部在2004年曾经联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，业内称其为71号令或“831大限”。

　　通知指出，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式。

　　简言之，根据国家相关法律法规，建设用地必须依法使用国有土地，且在2004年8月31日后，不得采取协议方式出让经营性土地，必须执行招拍挂制度。

　　那么，庞大集团是怎么做的呢？

　　在太师湾村委会与张家口利平海世界开发管理公司签订了《土地转让协议》一年后，一纸落款为“宣化县冀东汽车城项目占地拆迁办公室”的拆迁公告在2007年8月30日公布。

　　公告称，县委、县政府经多方考察，决定将冀东汽车城项目选址在沙岭子镇太师湾村。涉及拆迁的单位和个人，要从发展地方经济的大局着想，积极配合政府工作，务必在2007年9月6日前搬迁完毕。

　　据太师湾村村民反映，冀东宣化汽车城所用土地使用性质并没有变更，仍然是农民集体所有，这也使得这块土地的流转根本无法执行招拍挂制度。

　　宣化县建设局相关文件显示，该地块用地总面积达216.31亩。当地村民表示，如果走招拍挂程序，这块地至少30--40万/亩，对应的价格在7500万元左右。

　　如此引资

　　宣化县国土局某中层干部私下向《财经国家周刊》记者透露：“冀东宣化汽车城所用土地的确没有严格执行政策，也没有走招拍挂的程序，这个确实是犯错了。这是因为庞大集团跟县政府有私下协议，主要是以税收指标作为土地使用的交换条件。这个项目是县政府主导的，我们肯定也想按照法律法规规范操作，但是作为一个职能部门事情发展到现在这样，我们也是无能为力。”

　　张家口政府相关人士对记者表示，张家口属于经济欠发达地区，宣化县尤其如此，本地区招商引资不容易，所以政府给有些项目开绿灯，吸引他们投资都是经济发展水平这个实际情况决定的。

　　记者掌握的多份文件显示出，宣化县政府在冀东宣化汽车城的项目推进上确实下足了功夫。

　　在宣化县建设局出示的《冀东宣化汽车城宗地图》落款处有这样一行表述：“按照县政府对该项目的指示精神，原则同意该建设项目。”

　　在该项目的《建设项目选址意见书》中，同样出现了类似表述。

　　宣化县政府除了协调各部门促进项目快速推进，以宣化县政府名义出具证明，以期确认冀东宣化汽车城所用的土地跟此前的海底世界项目已经没有关系。

　　宣化县政府的证明中称：“沙岭子镇太师湾原游乐场内土地(即冀东宣化汽车城建设用地)属太师湾村集体所有。”而该证明的盖章日期为2007年9月15日。

　　对于是否存在先立项、先选址的问题，记者手头的文件也已经给出了答案。

　　冀东宣化汽车城拆迁公告日期为2007年8月30日，且其中明确指出，县委、县政府决定将冀东汽车城项目选址在太师湾村。

　　而宣化县环保局与上级单位张家口市环保局对于该项目的签字批复日期分别为2007年9月20日与10月10日；宣化县建设局的批复日期为2007年9月20日。

　　宣化县国土资源局在项目手续上给出的证明显示：“土地相关手续正在办理之中。”盖章日期为2007年9月14日。

　　上述文件日期显示，冀东宣化汽车城项目在环保、建设、国土等多个职能部门尚未完成项目批复的情况下就已开工建设，且建设项目的土地手续都未完成。

　　北京正海律师事务所律师吴静对《财经国家周刊》记者表示：“正常程序是集体土地必须在国家征收后转变为国有土地，然后通过招拍挂程序依法转让，但在实际操作过程中，违规操作的现象时有出现。上述事件如果严格执法，相关批文可能被判无效。”