“方丈促销”或现楼市真正拐点

　　□ 本报评论员 苗凡卒

　　上个周末，万科在湖北武汉一楼盘开盘，归元寺方丈隆印法师前来祈福促销，吸引众多市民看房。这件事情引起了人们很多议论，有赞有谈，不一而足。但是，如果单从市场的规律来看，连“方丈促销”这样的招数都能想得出来，足以证明，房子真的不好卖了，发展商真的着急了，也就是说，楼市的拐点真的到了。

　　房地产行业曾经是个营销为王的行业，从上世纪九十年代末到本世纪的前五六年，这个行业出了很多策划营销“大师”，在那个年代，房地产企业祭出什么离谱的卖房招数，大家都会见怪不怪，像什么克林顿演讲和梅杰造访楼盘之类的事情，就发生在这个时期。

　　可是，2005年以来，中国的房地产市场进入了一个长达五年的大牛市，商品房成了一种相当特殊的商品，在很多时候，它不用策划，不用促销，就能一销而空。有时，想买套房子，要找关系，要交诚意金，要认筹，要抽签，要付“喝茶钱”，甚至要熬夜去买半夜开盘的房子。总之，在这五年里，房子成了“会下金蛋的鹅”，买房成了会引起集体痴狂的怪异行为。

　　在这个大牛市当中，房地产市场在2008年也有过一场调控。但是，随着全球金融危机的降临，调控随即为保增长让路，房价也产生了报复性反弹。所以，那场调控，反而更让人产生了一种错觉，商品房价格只会短暂向下，但一定会长期上涨。所以，那场调控，反而成了一个在牛市里拣便宜的时间窗，成功入货者会长时间里津津乐道。

　　在这样的背景下，当国家在2010年初开始房地产市场调控，不管是希望房价上涨的房地产商和投资客，还是希望房价下降的自住客，都对调控有些信心不足，不相信房地产的牛市会从此结束。

　　就在这半信半疑当中，楼市调控转眼将近两个年头。回顾这两个年头，市场的表现大致分为三个阶段：第一个阶段是房地产商不理调控政策，该拿地拿地，该涨价涨价，虽然成交量在下降，但靠着前几年攒下的家底，大家也都有扛一阵子的本钱。第二个阶段是房地产商开始降价，大约是从今年上半年开始，许多一线城市的楼盘开始降价，降价也得到了市场的积极反应。

　　可是，到了今年下半年，人们惊奇地发现，不仅是“金九银十”没有如期而至，许多楼盘，即使降价，也难卖了。于是，各种久违的营销手段纷纷还魂，在深圳，就有发展商推出降价补差价和降价回购政策。最近，一向举止淡定的行业领袖万科也开始发力营销，先是有万科南方一个楼盘请来泳装美女花丛迎客，随后又传出万科在武汉请来归元寺方丈祈福促销。看得出来，现在，发展商真的着急了，楼市的拐点真的到了。

　　为什么说“方丈促销”是楼市拐点？因为在几个月前，发展商靠降价就能把房卖出去，这说明，楼市还是个卖方市场。可是，现在降价也不灵了，不管发展商降多少，消费者都认为，这只是个降价的开始，降价的大头还在后面。再加上许多城市延长了即将到期的限购政策，谢国忠等学者开始高谈“合理的房价是两个月平均工资”的阔论，消费者就更不着急了。

　　于是，拐点到来了，消费者持币待购的买方市场降临了。对于发展商来说，面对市场格局的变化，除了降价，也许，久违的营销功底也得重新拾起来了。