孟晓苏：福利房造成全民蜗居房改拉动经济十二年

　　中国周刊：中国周刊记者 余芳倩 北京报道

　　63岁的孟晓苏说自己是“岁数大了，改革锐气不减”。他创立的汇力基金正在积极引进社会资金投资保障房建设，努力使股权投资基金(PE)和房地产信托投资基金(REITs)在保障房建设与持有领域落地。用房地产金融产品促进保障房建设，这在中国可是个新鲜事。2008年全球金融海啸之后，“金融产品”、“房地产”在中国都是容易惹是生非的词汇。

　　偏偏孟晓苏不畏艰难，“回顾过去我参与的历次改革，哪次容易呢？”他对《中国周刊》记者说。

　　三十年前他曾在国务院原副总理、全国人大委员长万里身边工作了七年多，直接参与当时农业、工业、交通、能源、文化、教育、卫生、体育、政治、外交多方面工作与改革的决策过程，受到极大的锻炼。他参与和见证了农村承包制改革，在计划经济转到市场经济的改革与承包制转向股份制的改革等多项改革之中，他都是参与者与推动者。在导师厉以宁的指导下，他写的博士论文成为上世纪九十年代中国房改方案的基础版本。其实在1998年的房改方案中，就进行了住房商品化和保障房建设双轨并行的设计。但是2000年开始保障房建设十年“旷课”，引发了低收入家庭群众的强烈不满，这让孟晓苏很着急。

　　这正是他在从中房集团公司卸任之后，发起设立汇力基金进入保障房建设领域的原因与契机。

　　七年前孟晓苏从中房集团公司董事长岗位上卸任，他怀着推动“反向抵押贷款”、“以房养老”的创新理念，创立了幸福人寿保险股份有限公司并担任董事长，转换角色从事金融行业。2009年又为推动中房旧住区改造和保障房建设，他创建了汇力投资基金管理有限公司。阶段不同任务不同，如果说从前推动了住房商品化改革，开发建设了中国百姓的住房，那么现在要做的是金融创新。“中国历次改革都是被逼到不得已才改革，“现在又到了这样的时候。”他说。

　　Q＝中国周刊        A＝孟晓苏

　　福利房造成全民蜗居，房改拉动经济十二年

　　Q：现在还有很多人怀念房改之前，福利分房的年代。

　　A：那可是个穷困与灰暗的年代，我们推动改革就是要让人民群众走出那个年代。当时的全民福利房政策造成了全民蜗居，1985年全国城镇人均住房面积才3.6平方米，这说明计划经济解决不了中国人民的住房问题。所以九十年代中国推动了住房商品化改革。经历过那个时代的中老年人没有人会怀念那个年代，只是一些年轻网民说怀念福利分房年代，那是他们不了解那个年代的真实情况。如果真的让他们回到那个计划经济的年代，那可就惨了。那时很多年轻人没有房住，分房排队要按工龄、排资格，长期等待，那时很多人一辈子的奢望是有个两居室。

　　如果没有住房商品化，中国居民怎么可能80%以上都有住房？房改政策在推出第二年就显现了威力。到现在不仅使得中国人民居住得更加舒适宽敞，生活得更有尊严，而且有力地推动了中国经济十多年的持续快速增长。

　　Q：当时房改方案是否参照了香港或者是美国的制度体系？

　　A：当时我们比较了英、美、德、新加坡、香港等七八个国家和地区的住房制度，他们都有并行的两个体系，即一个市场体系，一个保障房体系。房改之前我国是单一的福利房体系，但这种体系没有能力保障全民住房，主要保障对象只是机关干部和国企职工，连集体所有制员工也很少能分到房子，一般居民只能住破旧平房。当时大学毕业生和留校教师为什么纷纷到国外去？因为那时到国外有房有车，在咱们这儿什么也等不到，人到中年还得住筒子楼。

　　说到这，我又想起了1996年4月，面对当时国民经济发展遇到的困难，我最早提出“将住房建设作为国民经济新的增长点”的建议。当年6月朱基总理在国务院常务会议上明确提出：“住房建设可以成为国民经济新的增长点和新的消费热点”。为什么用“住房建设”而不用“房地产业”？都知道住房建设只是房地产业中的一部分，但是因为当时房地产业还受到国家的严格控制。1997年东南亚金融风波使我国经济受到不小影响，正是那时中央推动的住房制度改革，促进了居民消费，用扩大国内需求减少了出口下降带来的问题。而房地产业很快成为了拉动中国经济增长的新动力。到了2003年，“房地产业是国民经济支柱产业”的提法写进国务院18号文件。此后十年房地产业在中国取得迅猛发展。

　　Q：话说回来，现在中国的房屋私有率是很高，接近80%。但中国还是有许多人买不起房，居民买不起高价商品房，您觉得这是正常的吗？

　　A：普通收入家庭当然买不起高价商品房。其实在住房制度完善的国家和地区，开发企业根据市场需要建设商品房的同时，政府和有关社会机构持续不断地为低收入居民供应廉租房和其他保障性住房。如香港是从上个世纪六十年代开始建设居屋、夹屋、公屋和廉租屋的，现在40%的居民家庭住在政府提供的各类保障性住房中。而新加坡政府则是用五十年时间为87%的居民提供了各种组屋即保障性住房。我国主管部门前些年在推进住宅商品化方面有功劳，但是在忽视保障房建设方面有过错。十年没有建设保障房，随着地价房价越来越高，弱势群体的收入水平离商品房价格越来越远，造成很多低收入居民买不起房。

　　早在房改方案设计初期，我们就已经制订了一套完整的住房供应体系，包括商品房、经济适用房和廉租房。居民买不起商品房的可以买经济适用房，低收入居民可以租住公租房和廉租房。后来又有些居民反映，他们没有到可以享受经济适用房的低收入范围，但也买不起商品房，怎么办呢？学习香港为自称是“夹心层”的居民建造“夹屋”的经验，我国近年又设计出“限地价、限房价”的限价房。这些合起来，已可以构成我国完善的住房体系了。

　　保障房“旷课”十二年，与主管干部水平有关

　　Q：房改初期政府就提出来要建设保障房，为什么发了那么多文件，让建而不建，十二年时间白白错过呢？

　　A：本来房改方案已经设计了廉租房，但人们习惯上把它与原先的“福利房”混同一起。为了推动房改，加快向居民出售公房，当时决定廉租房暂时停建两年。但在这两年时间里，主管部门指导各地大规模投资建设了两亿平方米“经济适用房”，不仅解决中低收入家庭住房困难，而且为各地推进房改形成了标准价。不过，后来把廉租房暂停两年，变成了十年停建，严重忽略了保障房建设，这是主管部门忘记了自身职责。如果当时持续建保障房就不会有今天的困难。这本来是政府公共服务不到位造成的，公众却被误导为对开发企业不满。这确实和主管部门领导干部的水平有关。

　　我觉得有些领导干部脑子想不清楚。尽管国务院在2005年国八条、2006年国六条都提出“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房”，当时的主管部门又把国六条误读，出现了几个误区，一个误区是用“小户型”代替低价房，设想“把鲍鱼切小”商品房就变成保障房，真是个笑话；第二个误区是打压商品房价格，误认为商品房降价就可以变为保障房。这样其实是忘记了自己对保障房建设负有责任。保障性住房到底归谁管？其他国家和地区都是由政府建设，但是在我们这里，主管部门认为是由企业管，他们忙着抓房地产企业，严重忽略保障性住房建设。温总理最近在对中外记者谈话中说：“其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。”

　　从2010年开始，中央下决心要建保障房。2011年新开工1040万套，今年预计700万套。5年要建成3600万套。这是一个可喜的现象，当然，在完善住房双轨制方面，还需要多方面包括社会资金的配合。

　　多年未落地，都是REITs中文名惹的祸？

　　Q：租赁型保障房现在是保障房建设中的难题。谁来长期持有与运营？是否都要靠地方政府？

　　A：国务院在2006年就提出了建立健全廉价租房制度和租赁制度，但是现在也没有落实。近几年大量建设的保障房之中，有相当部分是公租房与廉租房。这些租赁房现在都是由政府持有，但是现在政府没有那么多资金。我们需要思考的是，长期持有廉租房的资金从哪里来？

　　我从1996年开始多次向国家提出关于住房金融创新的若干建议，而我在2005年建议引进国外成熟的REITs，我们翻译为房地产信托投资基金，是解决持有与运营租赁房的最好手段。REITs基本做法就是基金汇集社会投资人与居民个人资金，收购收租金，包括写字楼、商业、房屋、工业厂房、仓库等等，每年收租金再向基金持有人分配绝大部分租金，收益权证可以到资本市场上市流通，这就是REITs。这种产品把凝固的房产通过租金收益和股票上市，变成资本品，这真是一个重要的金融创新。这种产品非常适合我国的租赁型保障房。我在2007年提出引进REITs持有与运营保障房，在2008年12月得到国务院的肯定，国务院办公厅2008年126号文件专门提到：开展房地产信托投资基金试点。但是这么多年过去了，REITs至今没有在中国落地。

　　Q：REITs在中国多年还不落地，难点在哪儿？

　　A：最初是因为多年没有建设租赁型保障房，没有这种产品，怎么发行REITs？而现在不少城市已经有了租赁型保障房的存量，而且存量会越来越多。到了应该考虑如何通过REITs实现用社会资金持有的时候了。我认为三十亿元以上租赁房就可以做一个REIT资产包。

　　我们把REITs名字照着外国名字翻译过来，叫房地产信托投资基金。近两年REITs试点得不到支持，试点成为难点，迟迟不能出台，我看是“房地产”这个词敏感，领导机关甚至避之不及。其实它在中国是特指用于持有保障房的，不是一般意义上的房地产。所以我常开玩笑说，是我们把REITs的名字翻译错了。“房地产”已成为打压重点，“房地产信托”被主管部门叫停，我们还叫“房地产信托投资基金”，这不是自找麻烦吗？所以如何让主管部门不再忌讳REITs，使它能够在中国落地，要看我们的智慧。我认为可以把它称为“租赁权益信托投资基金”(Rent Equity Investment Trusts)，仍然简称REITs，而不用“房地产信托投资基金”(Real Estate Investment Trusts)的称谓，应可解决有关领导机构的顾虑，推进REITs基金试点并且推广。

　　Q：回到保障房建设问题上，我们都认为保障房建设是个微利项目，有些企业做，银行不一定愿意贷款，政府可能也没有太大的能力投入资金，为什么您有自信汇力基金就能做好，能赚钱呢？

　　A：对了，这就是问题的本质。

　　作为保障房历史上最大的建设者，中房集团在全国形成一套体系，我虽然已经不担任中房集团公司董事长，但还是中房集团理事长，我愿意和大家一起把这个大旗举起来，积极组织社会资金参与保障房建设。

　　去年八月我们做成了昆明保障房投资项目，40亿投向昆明市保障房的土地开发工程。这是国内首支专门进行保障房及配套工程建设投资的私募股权基金。这是因为昆明市实行的公租房与廉租房并轨的结构模式、租赁房建设用地依法实行协议出让的土地价值模式等等，在多个点位预设了社会资金与商业机构参与投资和管理的接口，为社会资金的参与创造了条件。这些都是很有意义的创新，帮助地方政府缓解债务压力，使地方政府增强了持续投资能力。今年我们汇力基金要更多组织社会力量，要做更大的投资规模，将和金融机构与城市管理者共同推进金融创新。

　　现在中国社会不缺钱。一方面是保障房建设和持有都缺钱，一方面是大量资金找不到安全有效的增值渠道。我们汇力基金要在中间搭一个“非诚勿扰”的平台，让投资方的资金和保障房建设在此相会牵手。我们将用多层杠杆原理，将相对低的保障房投资收益凝聚成为社会投资人满意的投资回报。最近有人担心地方政府融资平台负债太多，怕借钱还不起，希望我们这样的企业来建保障房。我不担心地方政府的偿债能力，当然要加强增信手段与投资管理。我们愿意帮助地方政府积极筹集建设发展资金。

　　现在保障房建设需要国家队，我正是在致力于设立于重组保障房建设的国家队或者叫专业队。其中不仅使房地产开发企业，金融企业也是其中重要的方面军，现在汇力基金已经进入保障房投资领域，它成功组织社会资金参与了保障房建设。国务院副总理李克强多次要求，要组织社会资金进入保障房领域。我们要为此持续努力。当然这也应该包括在保障房持有环节引入社会资金参与，这就需要有适合的金融产品。如果能让REITs落地，保障房持有从此不差钱。我希望这一天能够早点到来。

　　没有一个改革是容易的，中国是万不得已不改革

　　Q：您1998年的论文成为后来住房改革的依据，那个时候改革，是由计划经济向市场经济转变。现在您提的也是改革，把房屋从单纯的工业产品向金融产品改革。两次改革你都是提出了自己大胆的设想，你现在比较一下，改革的环境有没有变化，遇到的问题也不一样吧？

　　A：我参与改革30多年了。推进农村责任制改革的时候我在万里同志身边工作，亲手参与了有关中央文件的起草修改。接着是推动市场经济改革， 1990年写的硕士论文题目是《中国经济改革的战略问题》，明确提出要从计划经济和市场经济的双轨制走向市场经济的改革目标。结果被《人民日报》、《求是》杂志批判，说市场经济就是走资本主义道路。幸亏当年年底邓小平同志南巡讲话和次年中共十六大作出决议，才使我的观点得到肯定。那个时候的改革环境好吗？都是非常困难。推进住房制度改革也不是一件容易的事情，当时城市居民不愿意买房，银行不愿意对居民买房进行抵押贷款，现在他们都从住房商品化中受益。这么多的改革走到今天，没有一个改革是容易的。

　　我们中国有一个特点，不到万不得已不改革。不到七十年代农村经济凋敝农民饿肚子，就难推动农村土地承包制改革；不到八十年代计划体制使经济混不下去，就难推动市场经济改革；不到九十年代末期金融风暴使国企普遍陷于困境，就难全面推动国有企业改革；不到多年福利房造成国家连维修基金也支付不起，就难推动住房商品化改革；不是十二年忽略建保障房引发低收入居民愤慨，就难全面推动保障房建设。现在有了保障房没有持有资金，怎么办呢？如果仅是发国债用增量货币来应急，迟早引发通货膨胀，而REITs能调动社会存量资金进入保障房持有环节。所以通过引进国外成熟金融产品，可以很好解决这个问题。现在租赁类保障房在各地越来越多，对财政压力越来越大，这可能又是到不得不改革的时候了。这或许是我们推出REITs这种金融创新产品的机遇。