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宝宝学英语 就在家门口

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-30 18:04 来源: 《东地产》

  宝宝学英语 就在家门口

  ——轨交四大双语幼儿园社区攻略

  如果你还担心新建小区自建的幼儿园在招生伊始,不具备丰富的教学经验,那么二手小区在经过几年的发展以后,小区的配套包括内部自建的幼儿园已逐渐走向成熟。

  东地产 汪露 报道

   从二手房小区来看,一些自带幼儿园由于对业主有优先入园的服务,因此这样的小区往往会比同一地区内其他小区更受欢迎,平均价格也会更高、更抗跌。

  如果这样的小区幼儿园是双语教学,则更加叫座。本期《东地产》精心挑选一些位于轨交沿线,自建双语幼儿园的四大成熟次新房小区,为宝宝即将上学的业主提供第一手资讯。

  NO.1瑞虹新城

   自建幼儿园:上海瑞虹双语幼儿园

   所属板块:虹口临平路

   二手房挂牌均价:3.2-3.7万元/平方米

  优质房源去化快 成交下滑

   据汉宇地产临平分行经理沈婷介绍,瑞虹新城作为板块内的标杆优质楼盘,以及成熟的各类生活配套和较好的区域环境,客户的需求量向来比较旺盛,近期的上门问询量与前期基本保持平稳,而由于此前提到有效房源挂牌量明显减少,故而呈现出一定供不应求的态势.在3、4月份高峰期时每月基本能有3-4套的成交,而近期由于优质房源基本去化殆尽,故而相应的成交量也有所下滑。

   瑞虹新城的自住率相当高,其中基本都是上海本地客户;此外,小区内的出租率同样不低,而租客大多是境外人士。因此总体来看,小区内的住户主体是由上海本地人及外籍人士两部分构成。

  内部配套:瑞虹新城内部有较大规模的成熟商业配套、即总面积超过3万㎡的瑞虹生活广场,广场位于地铁4号线临平路站出口处、与小区的二、三期相连,广场内有易买得、星巴克、屈臣氏等多个知名品牌的餐饮、商业项目入驻,业态十分丰富故能够充分满足业主日常的购物、娱乐、休闲需求。此外,小区还配备会所服务,内部有游泳池、网球场、高尔夫室内练习等功能配套。

  周边配套:轨交4号线临平路站就在小区二期的门口,因此日常出行异常便捷。此外,小区所在的临平路沿线也有较多的商业配套。

  租金情况:一房4200-4800元/月左右;两房4500-7500元/月左右;三房5800-13000元/月左右。

  自建幼儿园针对业主和非业主的区别:据沈婷介绍,小区自建的双语幼儿园肯定会先满足业主家庭的儿童入学需求,才会再对外招生。

  周边幼儿园、小学、中学以及对口情况:上海市继光高级中学、上海市金沙中学、华东师大一附中、瑞红中学。

  投资建议:瑞虹新城的最大优势和卖点在于其所在的区位。小区位于历史文化底蕴深厚的传统市中心虹口区,北部紧邻18万㎡的和平公园,距离外滩、陆家嘴、人民广场均十分近。而正是由于其卓越的区位表现,也吸引了大批社会菁英层以及外籍人士相继落户于此,因此整个社区的居住氛围颇为国际化,适合对于居住圈层效应有较高要求的客户。

  小区品质介绍:瑞虹新城是上海内环内规模较大的旧区改造项目,共分三期开发。一期由3幢29层和7幢35层高层组成。二期由11幢高层组成,二期第一至八座,可提供从68平方米的精致两房到190平方米的板式豪华四房等不同房型,以满足不同需求。大空间、围合式的规划设计,带来市区中心罕见的约17000平方米超大面积绿化空间。三期中的第一期有2幢高层1号楼35层和2号楼39层高层组成。

  在售二手房房源:

  汉宇地产临平分店联系电话:65468558

  NO.2碧云新天地

   自建幼儿园:耀华国际双语幼儿园

   所属板块:浦东金桥

   二手房挂牌均价:2.6-3万元/平方米

  都是总价惹的祸

   据汉宇地产金桥连城分行经理冯鹏祥介绍,由于碧云新天地的均价一向处在金桥板块的较高位,同时目前小区内的两房小户型房源新增挂牌量非常少,面积在120平方米左右的三房总价就能高达400万,而挂牌房源中还有不少大面积的四房、五房的复式房,总价总体过高成为了客户流失的最大因素。近两个月碧云新天地的成交行情比较低迷,4月、5月至今其分行仅共成交2套房源,较前两年月均成交4、5套的高峰时期行情差距较大。

   据冯鹏祥该小区08年以来的住户情况统计看,小区接近80%的住户为非本市户籍人士,而在这部分群体中又有80%左右是持有居住证的高级人才,家庭月均收入通常在2万元以上。住户大多数是在陆家嘴、金桥出口加工区、外高桥保税区上班的白领。

  内部配套:小区内部配备一条半开放商业休闲街,并在两侧分别划分了多个功能区域,各个区域内包含有酒吧、餐厅、以及小区会所,其中会所内又含有游泳池、健身房等。此外,小区内还配备附加便民功能,如自助银行、便利店、药店等,不仅满足日常基本生活需求,也能丰富业主业余生活。

  周边配套:从小区步行十分钟左右可至金桥国际商业中心、文峰商业广场两个板块内规模较大的综合商业配套。

  租金情况:两房:4000-4500元/月;三房:5500-6000元/月;四房-五房:6000-8000元/月。

  自建幼儿园针对业主和非业主的区别:由于耀华双语幼儿园属于民办幼儿园,招生范围十分广,故对于业主与非业主的入学基本不存在明显区别。

  周边幼儿园、小学、中学以及对口情况:小区附近从幼儿园到中学配套基本齐全,如金桥中心小学、金茂小学、浦东模范中学。其中值得指出的是浦东模范中学是浦东新区的重点中学,其中相当一部分师资是从建平中学所引进,故教学质量十分有保证。

  投资建议:冯鹏祥指出,碧云新天地小区的最大卖点在于周边丰富的教育资源,是板块内的典型学区房,考虑到子女入学便捷性该小区必定是上佳选择。

   此外从人群构成看,小区的住户普遍都有着稳定的收入和体面工作的社会菁英层,因此如果注重社区整体人文氛围的话,碧云新天地的圈层效应也会有较明显的体现,更有利于住户社会的人脉建立。另外,小区的一大优势在于人文关怀的体现,注重为住户提供业余时间住户之间的交流与活动,如定期组织旅游等社区活动,而这同样是小区软实力的重要体现,令住户能有更多层次的实际居住享受与体验,

  小区品质介绍:碧云新天地地处张杨北路、博兴路交叉处,属金桥板块较高品质的小区。碧云新天地小区规模较大、共分三期开发,其中一期基本以多层和小高层为主、二期为小高层和高层、三期为带电梯的多层和小高层,2009年竣工的三期已于2011年1月份交房入住。小区绿化率高达53%,社区环境颇佳;小区内部商业街、网球场、室内游泳馆等商业、娱乐配套齐全,营造出浓厚的生活氛围。

  在售二手房房源:

  汉宇地产金桥连城分店联系电话:51036262

  NO.3金汇豪庭

   自建幼儿园:伊顿慧智双语幼儿园

   所属板块:闵行古美

   二手房挂牌均价:2.6-2.8万元/平方米

  房型偏大 影响成交量

   据德佑地产金汇店物业顾问汪根林介绍,金汇豪庭09年开盘,并不算早,因此从外观上看较新。该盘主推220-250平方米的“纯平大宅”。小区的居住人群多为以韩国人、台湾人和上海本地人居多。

   汪根林告诉东地产记者,目前该小区的房源普遍房型偏大,因此虽然单价一般,但总价较高,在目前的市场环境下,一个月的成交量仅为1-2套。由于该楼盘周边的配套已非常成熟,外籍人士居住氛围浓厚,作为出租房的回报率较高,每个月租金在一万以上。

   该小区自带幼儿园为伊顿慧智双语幼儿园,就坐落于金汇豪庭花园小区旁。园内的设施齐全,教育方式沿用蒙台梭利教育理念,采用日常生活教育、感官教育、数学教育、语言教育和文化科学教育等对学生进行培养,有较高的教育水平。

  内部配套:金汇豪庭的绿化率为50%,内有儿童游乐场、活动广场等配套,适宜儿童居住。

  周边配套:金汇豪庭附近有香港休闲商业广场以及家乐福、麦德龙、闵行体育公园等,配套成熟,满足居民的休闲购物需求。

  租金情况:12000元/月-25000元/月。

  自建幼儿园针对业主和非业主的区别:据汪根林介绍,小区自建幼儿园在招生上对待业主与非业主之间并无区别。

  周边幼儿园、小学、中学以及对口情况:小区周边主要有市西中学和小学、七宝实验小学上,海日新实验小学等,其中市西中学为市重点中学。

  投资建议:金汇豪庭周边配套已基本完善,生活非常便利,属于成熟性物业,所以相当适合自住人群。

  小区品质介绍:金汇豪庭的定位为古美板块的高端产品,整个小区内由12幢16-18层的高层组成。小区内绿化率面积大,小区最小房型是217平米,造就了本小区独特的人文环境,物业管理也非常规范,九成以上的业主为自己居住。该楼盘配套有23000平方米的“地下车城”,保障住宅户数与地下车位之比超过1:1,切实解决了业主的停车问题。

  在售二手房房源:

  德佑地产金汇分店电话:349777261

  NO.4荣盛名邸

   自建幼儿园:庄臣双语幼儿园

   所属板块:松江莘闵

   二手房挂牌均价:1.2-1.3万元/平方米

  成交低迷 5月份零成交

   《东地产》从汉宇地产莘松分行处了解到,该小区的客户问询量向来比较少,来此区域购买公寓房的客户基本还是以上海康城为主要购买对象。据汉宇地产莘松分行的物业顾问介绍,荣盛名邸的成交行情向来比较低迷,5月份以来分行尚无该小区的成交案例。

   而小区的居住人群以上海本地住户与外来户籍住户比例各占一半,以工薪阶层自住客为主。

  内部配套:小区内部仅有少量商铺,如理发店、水果店等。

  周边配套:小区商业配套主要依靠莘松路商业街上的零星商铺,而周边缺乏大型、综合性商业配套,因此只能满足日常基本的购物需求。此外,小区距离轨交1、5号线莘庄站相对较近,且小区有专门班车可至轨交站点、附近更有多条公交线路同样可方便业主搭乘地铁。

  自建幼儿园针对业主和非业主的区别:自带幼儿园明确会优先满足小区业主家庭儿童的入学需求,其次才会对小区外招生。

  周边幼儿园、小学、中学以及对口情况:荣盛名邸小区周边教育资源比较匮乏,相对较近的学校则是上海康城内的上师大康城实验学校。

  租金情况:两房3000元/月左右;三房3800-4000元/月左右。

  投资建议:由于荣盛名邸处在莘闵别墅区比较靠西的位置、相对偏远,故而周边商业配套十分匮乏;同时小区南面紧靠沪昆高速公路、有一定噪声污染,可见小区的区位条件不甚理想,从而也影响到该小区的人气。

  小区品质介绍:荣盛名邸位于莘闵别墅区,北邻阳光爱琴海别墅,南隔莘松路,比邻丽水华庭及锦轩别墅。

  在售二手房房源:

  汉宇地产莘松分店联系电话:51088868

  外围房源再度下调报价 第二轮降价潮风雨欲来

   5月份,二手房市场再现浓厚观望氛围,买卖双方博弈加剧。外围板块交易节奏放缓,3、4月份同步上调报价或缩减议价的卖家队伍出现分化苗头,个别房东忍耐不住,微幅下调房源报价探市。买方主力表现淡定,面对心仪房源坚持大幅砍价,楼市天平正再度向买方倾斜。

   据上海中原地产浦东芳华路分行、杨浦许昌路分行、宝山共富新村分行等多家门店信息反馈,5月份以来,二手房带看量环比普遍下滑一至两成;除个别板块挂牌量微微下降外,多数片区走势保持基本平稳;房东报价普遍坚挺,维持4月份水平。值得关注的是,宝山外围区域出现个别房东开始下调报价,幅度大约为1~3个百分点。买家反应平淡,表示对房源本身比较满意,但这一微幅调整离买家心理价位仍有较大差距,希望价格再有一成下降空间。整体来看,买卖双方博弈日益加剧,二手房成交持续降温,房价下行压力有增无减。

   上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,中低端房源在3、4月份报价抬头以后,对原本后续能量就颇有限的刚需交易拦阻作用明显。5月份,这一利空因素继续发展,潜在的也积累着价格向下的压力。眼下外围房源开始零星的放弃价格坚守,再次进入价格调整并不意外。同时,外围个别房东下调报价,或成为中低端房源新一轮降价的先行征兆。

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